| http://www.MianFeiLunWen.com 免费论文网 关涛 2007-4-22 23:15:01 |
| ------------------------------------------[发送]-[打印]-[投稿]-[VIP]--------------- |
第三，在我国，一般房屋能够单独成为所有权的客体，有独立的交换价值。于是可以将房屋和土地使用权分别抵押，但是，由于房屋与土地客观上的不可分性，所以在行使抵押权时，只能将土地使用权及其地上房屋一同拍卖，以贯彻房与地的权利主体一致原则。在同样承认房屋独立性的日本，若将房屋与土地分别抵押，则行使抵押权时就不必一同拍卖，而可以仅拍卖房屋而保留土地所有权，或仅拍卖土地而保留房屋，因为这时可以通过法定地上权的设定来维持房与地权利主体的一致性。[23]由此可见，法定地上权的产生是以土地私有为前提的。在此需要强调的是，在日本，地上权及其地上房屋不能分别抵押。相比较而言，由于日本的地权结构比我国多一个环节，即个人所有权，所以他们的土地利用效率要比我们高。我国的土地使用权既想充当土地所有权的角色，而又显得无能为力。
那么我国的土地使用权是否具有可塑性呢？从国务院于1990年发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始，我国正式确立了以国有土地使用权为中心的土地市场。我国土地使用权的原始取得有两种方式：一是有偿出让；二是无偿划拨。前者是原则，后者是对特殊主体的例外。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》基本借用了英国的土地批租制度，只是将批租称为出让。在英国财产法中，经政府批租取得的土地权利（fee simple absolute）就相当于大陆法系的土地所有权。需要强调的是，这种土地私有权只是一种下级所有权，在诸多方面都要受到公法的严格限制，个人对土地有大部分的使用收益权而只有小部分的处分权。土地的下级所有权人还可以设定用益物权，从而使土地权利结构趋于完善，以提高土地利用的效率。与这种下级所有权相对应的是国家对土地的上级所有权，也就是说，土地的最终所有权属于国家。这一观点是受到古日尔曼法中团体主义思想的启发。日尔曼法中有关所有权制度的特点是分割所有权的概念，即所有权质的分割，而不是量的分割（如共有）。领主或地主对土地的所有权是上级所有权；土地实际利用人（主要是耕作人）对土地的权利，称作下级所有权或利用所有权。两者的区别在于权能上的不同，上级所有权的内容是管理权和处分权，而下级所有权的内容主要是使用和收益权。作为下级所有权客体的土地并无自己之物与他人之物的区别，因此，下级所有权并非存在于他人之物上的他物权。[24]因此，就我国民法体系而言，国有土地使用权是一种上位概念，从中可以派生出诸多下位的概念，如农村土地承包经营权、林地使用权、草地使用权、宅基地使用权、建设用地使用权等等。其实，我国的土地使用权除了有期限性这一点外，与国外的土地私有权已无区别。将土地使用权改造为土地私有权并不是非常困难的，只是名称的变更和内容的完善而已。
四、我国农村集体土地所有权的规范
用大陆法系传统民法理论对我国农村集体土地所有权进行归类也是一个比较复杂的问题，我国农村集体土地所有权与古日尔曼法中“总有”的概念很相似，即村落共同体对共同体财产的所有，村落共同体是一种没有法律人格的集体（团体），对集体财产的管理、处分须经共同体全体成员同意或基于团体规约实行多数决。村民基于集体成员的身份对集体财产享有使用权和收益权，但无权请求分割集体财产；村民的这种个别权利是建立在团体利益与个人利益一致的基础之上的，并随着集体成员身份的丧失而消灭。[1]这种总有关系是否适应现代社会发展的需要是值得商榷的，总有的问题在于处分的限制，使它不能透过交易由最需要者来使用，现在当身份关系变得无足轻重时，总有这种产权关系存在的必要性远不如从前。[25]
根据我国现行法，农村集体经济组织是农村集体土地所有权的主体。我国《宪法》中有关农村集体经济组织的规定（第8条第1款）先后经二次修改，现规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”我国农村集体经济组织的形式很多，各地并不统一。1998年修定的《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”根据这一规定，农村集体土地所有权的主体有三种：村集体经济组织、村内集体经济组织和乡（镇）集体经济组织。村集体经济组织的执行机构是村民委员会，至于村内集体经济组织和乡镇集体经济组织的执行机构目前我国法律尚未明确。于是难免存在同一块土地上有二个以上的所有权主体，据我们实地调查了解，有的地方确实存在这一现象，违背了“一物一权”的民法原理，主体不明导致产权关系不明晰，使集体土地所有权的社会功能无法发挥。
|
| -------------------------------------------------------[发送]-[打印]-[投稿]-[VIP]-- |
|
|